Le 1er janvier 2025 est passé, et avec lui, le couperet réglementaire est tombé sur des milliers de parkings en France. Si vous gérez un bâtiment tertiaire, industriel ou commercial, la question n’est plus de savoir si vous allez vous y mettre, mais combien cela va vous coûter si vous ne le faites pas. Face à la Loi LOM et aux bornes de recharge électrique, quelles obligations s’appliquent réellement à votre structure aujourd’hui ?
C’est la panique à bord chez de nombreux gestionnaires de flottes et propriétaires fonciers. Entre les rumeurs de sanctions et les promesses de rentabilité, il est difficile de trier le vrai du faux. Nous avons décortiqué les textes officiels pour vous livrer un plan d’action clair, net et sans jargon inutile.
Les infos à retenir (si vous n’avez pas le temps de tout lire) :
- 📅 L’échéance est passée : Depuis le 1er janvier 2025, les bâtiments non résidentiels existants de plus de 20 places doivent être équipés.
- 🔌 La règle d’or : Comptez 1 point de charge par tranche de 20 places de stationnement (sauf exceptions).
- 🚧 Pré-équipement vs Installation : Ne confondez pas la pose de fourreaux (pré-équipement) et la mise en service effective des bornes.
- 💰 Zéro investissement possible : Le modèle du tiers-financement permet d’installer des bornes sans sortir de trésorerie (Zero CAPEX).
- 💸 Risques réels : Jusqu’à 100 000 € d’amende pour une personne morale en cas de non-respect.
Loi LOM et bornes de recharge : quelles sont vos obligations réelles en 2025/2026 ?
Commençons par balayer une idée reçue tenace : non, cette loi ne concerne pas uniquement les constructions neuves. C’est d’ailleurs là que le bât blesse pour beaucoup de gestionnaires. Le décret tertiaire et la Loi d’Orientation des Mobilités (LOM) ont créé un cadre strict qui rattrape désormais le parc immobilier existant.
Si vous êtes propriétaire ou gestionnaire d’un bâtiment non résidentiel (bureaux, commerces, industries, services publics) disposant d’un parc de stationnement de plus de 20 emplacements, vous êtes directement ciblé.
L’obligation est double et dépend de la nature de votre bâtiment :
- Bâtiments neufs (permis après mars 2021) : Vous devez pré-équiper 20 % des places (passage de câbles prêt à l’emploi) et dimensionner votre installation électrique en conséquence.
- Bâtiments existants : Depuis le 1er janvier 2025, vous devez avoir installé au moins un point de charge par tranche de 20 places.
Ce n’est pas une simple recommandation. L’objectif de l’État est de mailler le territoire pour accompagner la fin de la vente des véhicules thermiques prévue pour 2035. Mais ne voyez pas cela uniquement comme une taxe déguisée. La mise en conformité est aussi le levier le plus efficace pour valoriser son foncier avec des bornes de recharge. Un parking équipé devient un actif stratégique, augmentant l’attractivité locative de vos bureaux ou la fréquentation de vos commerces.
Quotas et normes techniques : combien de bornes devez-vous installer ?
Entrons dans la mécanique de précision. Il ne suffit pas de poser une prise domestique renforcée au fond du garage pour être en règle. La loi impose des quotas précis et, surtout, des puissances minimales à respecter pour que l’installation soit considérée comme valide.
Pour les bâtiments non résidentiels existants, la règle de base est simple : 1 borne pour 20 places. Mais attention, dès que votre parking grandit, les exigences en matière de puissance électrique (exprimée en kVA) augmentent drastiquement. Un dimensionnement mal calculé peut faire exploser votre abonnement Enedis et, in fine, le coût réel d’une recharge pour vos collaborateurs.
Voici le dimensionnement minimal imposé par la réglementation pour l’alimentation électrique (PIRVE) :
| Nombre de places de stationnement (N) | Puissance minimale requise (Non-résidentiel) | Nombre de bornes min. |
|---|---|---|
| 10 à 20 places | 22 kVA | 1 borne (si > 20 places) |
| 21 à 40 places | 33 kVA | 2 bornes |
| 41 à 100 places | 44 kVA + 8 kVA par tranche de 10 places sup. | Selon ratio 1/20 |
| Plus de 200 places | 134 kVA + 0,28 kVA par place sup. | Au moins 2 bornes (dont 1 PMR) |
Le point technique qui change tout :
Vos bornes doivent impérativement être équipées de connecteurs Type 2 (norme EN 62196-2). C’est le standard européen. De plus, l’installation doit respecter la norme de sécurité IEC 61851-1. Si vous installez du matériel non conforme, non seulement vous risquez l’amende, mais votre assureur pourrait refuser de couvrir un sinistre lié à la recharge.
N’oubliez pas l’accessibilité : au moins une place doit être dimensionnée pour les Personnes à Mobilité Réduite (PMR). Sur les très grands parkings (>200 places), ce chiffre monte à deux, dont une exclusivement réservée.
Modèles économiques : l’investissement dans les bornes de recharge est-il rentable ?
C’est la question qui fâche : combien ça coûte ? L’installation d’une infrastructure IRVE (Infrastructure de Recharge de Véhicule Électrique) représente un budget conséquent (génie civil, raccordement, bornes, supervision).
Cependant, le marché a évolué. Vous n’êtes plus obligé d’acheter vos bornes cash (modèle CAPEX) et de gérer leur maintenance. De nouveaux modèles émergent pour transformer cette contrainte de la Loi LOM et bornes de recharge électrique et vos obligations financières en opportunité.
Trois options s’offrent à vous :
- L’achat propre (CAPEX) : Vous payez tout, vous encaissez tout (si vous facturez la recharge). C’est lourd à porter et risqué techniquement si vous n’avez pas les compétences en interne.
- La location (Leasing) : Vous lissez le coût, mais cela reste une charge mensuelle.
- Le Tiers-Investissement : C’est la solution qui monte en puissance pour les foncières et les grands parkings. Un opérateur finance l’intégralité des travaux et de l’installation. En échange, il exploite les bornes et se rémunère sur les recharges des utilisateurs. Dans certains cas, il vous reverse même un loyer.
L’investissement dans les bornes de recharge via ce modèle « Zéro CAPEX » permet de se mettre en conformité immédiatement sans impacter votre trésorerie, tout en offrant un service premium à vos usagers.
Entreprises et foncières : comment se faire accompagner par un expert IRVE ?
L’improvisation est interdite sur ce terrain. Pour bénéficier des aides (comme le programme Advenir) et garantir la sécurité, l’installation doit être réalisée par un professionnel qualifié IRVE (Infrastructure de Recharge pour Véhicules Électriques).
C’est ici qu’interviennent des acteurs spécialisés comme Greenspot. Plutôt que de gérer seul la complexité administrative et technique, s’appuyer sur un expert permet de sécuriser le projet de A à Z.
En tant qu’installateur IRVE, Greenspot accompagne les entreprises et propriétaires fonciers dans le déploiement de bornes de recharge pour véhicules électriques, avec des solutions flexibles et rentables. Ils proposent une approche hybride très pertinente : un modèle sans investissement (modèle zéro CAPEX) destiné aux propriétaires fonciers qui souhaitent valoriser leur actif sans frais, et une offre d’achat de bornes classique pour les flottes d’entreprises et les établissements avec parking qui veulent garder la main sur leur infrastructure.
La maintenance est le point névralgique souvent négligé. Une borne en panne, c’est une image désastreuse pour votre entreprise et des utilisateurs frustrés. Exigez des taux de disponibilité supérieurs à 98 % et une supervision à distance, des standards que les installateurs sérieux garantissent contractuellement.
Les sanctions et risques encourus en cas de non-conformité
Vous pensez pouvoir passer sous les radars ? C’est un pari risqué. Le cadre législatif prévoit des sanctions dissuasives pour assurer l’application de la Loi LOM.
Le non-respect des obligations de pré-équipement ou d’installation expose le propriétaire ou le syndic à une mise en demeure. Si la situation n’est pas régularisée, les amendes peuvent grimper très vite :
- Jusqu’à 20 000 € pour une personne physique.
- Jusqu’à 100 000 € pour une personne morale (entreprises, SCI, copropriétés).
Au-delà de l’amende, le risque est aussi commercial. Un bâtiment tertiaire qui ne respecte pas les standards actuels perd de sa valeur (décote verte) et peut faire fuir des locataires soucieux de leur propre politique RSE.
La conformité n’est donc pas une option, c’est une assurance-vie pour la valeur de votre patrimoine.
La transition est en marche et la réglementation ne fera pas marche arrière. Comprendre la Loi LOM et les bornes de recharge électrique, quelles obligations vous incombent et comment y répondre intelligemment, c’est prendre une longueur d’avance sur vos concurrents. Ne subissez pas la loi, utilisez-la pour moderniser votre infrastructure.
Questions fréquentes (FAQ)
Mon parking d’entreprise a moins de 20 places, suis-je concerné ?
Non, l’obligation d’installation de bornes de recharge pour les bâtiments existants s’applique à partir de plus de 20 emplacements. En revanche, pour les bâtiments neufs ou les rénovations lourdes, l’obligation de pré-équipement commence dès 10 places.
Est-ce que le pré-équipement suffit pour être en règle ?
Pour les bâtiments neufs, oui, dans un premier temps. Mais pour les bâtiments non résidentiels existants de plus de 20 places, le pré-équipement ne suffit plus depuis le 1er janvier 2025 : vous devez avoir des bornes fonctionnelles installées (1 par tranche de 20 places).
Qui doit payer l’installation dans une copropriété d’entreprise ?
C’est généralement au propriétaire du bâtiment ou au syndicat des copropriétaires de voter et financer les travaux. Cependant, des modèles de tiers-investissement permettent de déléguer cet investissement à un opérateur externe qui prend tout en charge.
